Tahliye İstemli İcra Takibi

Kiracının kira borcunu ödememesi sebebi ile kiralayanın kira alacağının ödenmesi ve tahliye istemli olarak borçlu kiracı aleyhinde takip başlatması mümkündür. İlamsız tahliye takibi ile alacaklı hem ödenmeyen kira bedeli ile yan giderlerin tahsilini hem de kiralananın tahliyesini amaçlamaktadır.

Takip talebini alan İcra Müdürlüğü, ödeme emri hazırlar. Kiraya veren alacaklı ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka kiracının tahliyesini de talep ederse icra müdürü konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK'nun 315/2 fıkrasına göre en az 30 günlük ödeme süresinin olduğunu İİK'nun 269. hükmü uyarınca örnek 13 ödeme emrine yazmak zorundadır. Bu süre ürün kirasında TBK 362. uyarınca en az 60 gün, diğer kiralarda TBK'nun 315/2. fıkrasına göre en az 10 gündür. Ödeme emri bu süreleri içermezse, borçlu, İcra Mahkemesinde ödeme emrinin usulsüz düzenlendiğini ileri sürerek ödeme emrinin iptalini talep edebilir ve bu durumda ödeme emri iptal edilir. Yargıtay 12. HD, 17.10.2017 tarihli, 2016/20967 Esas, 2017/12628 Karar sayılı ilamı.)

Bu takip, örnek 13 ilamsız takip olup alacaklı kiralayan tarafından takip talebinde açıkça tahliye talep edilmemiş ise icra dairesince kendiliğinden tahliye talepli Örnek 13 ödeme emri hazırlanamaz. Zira, icra müdürlükleri taleple bağlıdır. Alacaklı her ne kadar örnek 13 takip talebi hazırlamak istemiş ise de esasen sadece alacak isteminde bulunmuş ve tahliye talebinde bulunmamış olduğundan İcra Müdürlüğünce hazırlanan Örnek 13 ödeme emri alacaklı kiralayana tahliye imkanı sağlamaz.

İcra Müdürlüğü, takip talebinde tahliye talep edilmediği halde borçluya tahliye ihtarını havi örnek 13 ödeme emri gönderir ise, uygulamada borçlunun takip talebine uygun düzenlenmeyen ödeme emrine karşı süresiz şikayet yoluna başvurduğu görülmektedir. Oysa, bu durum doğru değildir. Takip talebinde alacaklının tahliye istemi bulunmamasına rağmen, borçluya örnek 13 ödeme emrinin gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünde herhangi bir hak bahşetmez. Bu durumda örnek 13 ödeme emri, örnek 7 ödeme emri gibi işlem göreceğinden, kira alacağı yönünden alacaklının takibi sürdürmesi mümkündür. Bu durumda, İcra Mahkemesinde şikayet yoluna başvuran borçlunun şikayeti reddedilecektir.

"Borçluların takip talebinde tahliye talep edilmediği halde takip talebine aykırı düzenlenen örnek 13 ödeme emrinin iptali bunun kabul görmemesi halinde ise aşkın hacizlerin kaldırılması istemiyle icra mahkemesine başvurduğu, mahkemece; tahliye talep edilmediği halde borçluya tahliye ihtarını havi örnek 13 ödeme emri gönderildiği gerekçesiyle ödeme emrinin iptaline, aşkın haciz hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmedildiği, alacaklılar tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği anlaşılmaktadır.

Takip talebinde alacaklının tahliye istemi bulunmamasına rağmen, borçluya örnek 13 ödeme emrinin gönderilmesi, alacaklıya tahliye yönünde herhangi bir hak bahşetmez ise de kira alacağı yönünden alacaklının takibi sürdürmesi mümkündür. Bu nedenle borçluların ödeme emrinin iptaline yönelik şikayetinin dinlenme olanağı yoktur.

Bu durumda mahkemece, alacaklının kira alacağı yönüyle takibi sürdürebileceği nazara alınarak buna ilişkin şikayetin reddi ile sair şikayet nedenlerinin incelenerek oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir." Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 24.11.2022 tarihli, 2022/5716 E. , 2022/12335 K. Sayılı kararı) (benzer nitelikte, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 29.01.2014 tarihli, 2014/392 E, 2014/2282 K. sayılı kararı)

İcra takip dosyasında, kimi zaman borçlu ya da borçlular, haklarında takip başlatıldığını UYAP üzerinden öğrenmektedir. Ödeme emri tebliğ edilmeden borçlu/ borçlular haricen öğrenmeye dayalı olarak İcra Dairesine itiraz etmektedir. Bu itiraz, yasanın emredici hükümleri karşısında hukuki sonuç doğurmaz. Alacaklı bu aşamada icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemeyecektir. Bu yönüyle, alacaklı kiralayanın mutlaka ödeme emrinin borçlu kiracıya tebliğ edilmesini sağlaması, akabinde tahliye istemli davasını açması gerekmektedir. (Yargıtay 12. HD, 22.06.2023 tarihli, 2023/1410 Esas, 2023/4449 Karar sayılı ilamı)

Borçlu kiracı, kendisine karşı başlatılan örnek 13 takipte ödeme emrinin usulüne uygun tebliği tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmemiş ve 30 gün içerisinde de borcu ödememiş ise kiralayan tarafından İcra Mahkemesinde açılacak tahliye davasında yeni bir itiraz ileri süremez, borcun ödeme emrinin tebliğinden ya da takipten önce ödendiği iddiası dinlenmez, borçlu kiracının tahliyesine karar verilir. Borçlu kiracı, bir itirazı varsa bunu 7 günlük süre içerisinde bildirmeli yahut borcu bu 30 günlük süre içerisinde ödemelidir. Ödemenin icra dosyasına yapılması şart değildir, haricen ödeme de yapılabilir, bu durumda dekontlar Mahkemeye sunulabilir.

T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021 tarihli, 2017/2340 Esas, 2021/261 Karar sayılı kararı;

*TEMERRÜT NEDENİYLE TAHLİYE

*TAHLİYEYE AİT KİRA BEDELLERİNİN ÖDEME EMRİNİN TEBLİĞİNDEN YA DA TAKİPTEN ÖNCE ÖDENMİŞ OLDUĞU İCRA MAHKEMESİNDE İLERİ SÜRÜLEMEZ.*

*KESİNLEŞEN İCRA TAKİBİ NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİ

"Bu durumda borçlu kiracı, süresi içinde ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcu kesinleştiğinden, İİK’nın 269/a maddesine göre icra mahkemesince 30 günlük ihtar müddeti içinde takipte kesinleşen kira borcunun ödenip ödenmediği incelenmelidir.

O hâlde icra mahkemesince bakiye kira bedeli 1.456,00TL’nin 30 günlük ödeme (ihtar) süresi içinde ödenip ödenmediği üzerinde durularak temerrüdün gerçekleşip gerçeklemediğinin belirlenmesi gerekir.

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, borçlu ödeme emrine itiraz etmese bile icra mahkemesinde ödeme emri tebliğinden önceki ödemeleri ileri sürebileceği, icra mahkemesinin ihtarın haklı olup olmadığını inceleyebileceği, bu nedenle ödeme emri tebliğinden önce kira borcunun ödenip ödenmediğinin araştırılması gerektiği gerekçesiyle direnme kararının ilave gerekçeler ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır."

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi; 2017/632 E., 2017/1123 K. sayılı ilamı;

Ödeme emrinin davalıya 14.05.2015 gününde tebliğ edilmesinden sonra, takibe itirazın bulunmaması ve yasal sürede borcun ödenmemesi iddiasıyla davacı İcra Mahkemesine başvurarak kiralananın tahliyesini istemiştir.

Davalı yargılamada, ödeme savunmasında bulunmuş; getirtilen banka ekstrelerinde davacının banka hesabına ödeme emrinin tebliğinden önce, tebliğ günü ve dava açıldıktan sonra ay isimleri açıklaması bulunmayan kira ödemelerinin davalı tarafından yatırıldığı görülmektedir. Davalı icra takibine itiraz etmediğinden, takibe ve takibe konu kira alacağı kesinleşmiştir. Takip alacağının ödeme emrinde verilen yasal 30 günlük ödeme süresi içerisinde ödendiği davalı tarafça ıspatlanamadığından temerrüdün gerçekleştiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, Mahkemece tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.

şeklindedir.

Borçlu, icra tehdidi altında borcu ihtirazi kayıt koyarak 30 günlük süre içerisinde icra dosyasına öder ancak Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı menfi tespit davasında, ihtiyati tedbir yoluyla dosyadaki paranın alacaklı kiralayana ödenmesini engellerse, yine temerrüt koşulları oluşur ve borçlunun tahliyesine karar verilir.

Yargıtay HGK, 21.12.2021 tarih, 2017/6-1918 Esas, 2021/1707 Karar tarihli ilamında;

"Somut olayda; alacaklı tarafından borçlu aleyhine yıllık gider katılım payı, elektrik, su vb. diğer giderlerin tahsili için tahliye talepli ilamsız takip başlatıldığı, örnek (13) nolu ödeme emrinin borçluya 17.04.2013 tarihinde tebliğ edildiği, borçlunun itiraz etmediği, borçlu vekilinin icra müdürlüğüne verdiği 24.04.2013 tarihli dilekçesinde “Ödeme emrine; cebri icra ve tahliye tehdidi altında bulunduğumuzdan her türlü itiraz, dava ve tazminat haklarımız saklı kalmak kaydıyla talebi karşılayacak miktardaki parayı süresi içinde depo edebilmemiz veya ihtirazi kayıtla ödemede bulunabilmemiz açısından kapak hesabı yapılması”nı şeklinde talepte bulunduğu, 10.05.2013 tarihinde borçlu tarafından icra dosyasına 24.022,27TL ödendiği, borçlu tarafından açılan menfi tespit davasında Antalya 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2013/560 E. sayılı dosyasında verilen 10.05.2013 tarihli tedbir kararı ile “…takip dosyasına yatırılan paranın dava sonuna kadar alacaklısına ödenmemesine…” karar verildiği, alacaklı vekilinin 17.09.2013 tarihinde icra mahkemesine başvurarak temerrüt nedeniyle tahliye talep ettiği görülmektedir.

21. İlamsız tahliye takibi ile alacaklı hem ödenmeyen kira bedeli ile yan giderlerin tahsilini hem de kiralananın tahliyesini amaçlamaktadır. TBK’nın 89. maddesinin 1. fıkrası (BK m. 73) uyarınca kira borcu götürülecek borçlardan olup, kira borcunun ifası paranın alacaklının tasarrufuna geçmesidir. İhtar süresi içinde takibe konu borç icra dosyasına ödenmiş ise de İİK’nın 72. maddesinin 3. fıkrasına göre borçlunun talebi üzerine sulh hukuk mahkemesince verilen tedbir kararı ile bu paranın alacaklının tasarrufuna geçmesi engellenmiş olup, bu hâlde borçlu kiracı icra dairesine ödemiş olduğu paranın alacaklı kiralayana ödenmesine muvafakat etmediğinden, borçlu temerrüde düşmüş olur. İhtar süresi içinde yapılan bu ödeme ile borçlu hakkında haciz uygulanmasına engel olup, temerrüdü engellemez.

22. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, süresinde takibe itiraz etmeyen borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için borçlunun otuz gün içinde ödeme yapmamış olmasının (İİK 269-a/1) gerektiği, tahliye koşulu olan otuz günlük süre için alacaklıya ödemenin yapılabildiği tarihin değil, borçlunun ödemeyi yaptığı tarihin esas alınması gerektiği, takip konusu alacağın icra dosyasına ödenmiş olmasının İİK hükümlerine göre borcun icra dosyasına ödenmesi aşamasının tamamlanması olduğu gibi TBK hükümlerine göre de geçerli ve sonuç doğuran bir ifa olduğu, yasanın tanıdığı bir hakkın kullanılması suretiyle bu paranın alacaklıya ödenmemesi için ihtiyatî tedbir kararı alınmış ve uygulanmış olmasının borcun ödenmediği anlamına gelmeyip icra veznesine giren paranın alacaklıya ödenmesi aşamasının durdurulması niteliğinde olduğu gerekçesi ile direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.

23. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.

24. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Şeklinde karar vermiştir.